El piso de 80 m² es el más repetido de Zaragoza. Tres dormitorios, un baño, cocina cerrada y un pasillo largo, en fincas de los años 60 y 70 de Delicias, San José, Las Fuentes o La Almozara. Si quieres dejar uno nuevo, seguramente ya te han dado una cifra redonda («unos 50.000 €») que no te dice en qué se va cada euro ni dónde se puede ajustar.
En este artículo te contamos cuánto cuesta en 2026 una reforma integral de un piso de 80 m² en Zaragoza, partida por partida, con lo que incluye cada una y por qué sube o baja. También verás qué cosas suelen quedarse fuera del presupuesto base, dónde no conviene recortar y qué rangos totales manejamos según la calidad de acabados.
El piso de partida: 80 m², tres dormitorios y un baño
Para que las cifras sirvan de algo hay que partir de un caso real. El piso tipo que reformamos con más frecuencia es un tercero o cuarto con ascensor, construido entre 1965 y 1978, con esta distribución: salón de unos 18 m², tres dormitorios (uno de 12 m² y dos de 8 a 9 m²), cocina cerrada de 8 m² con galería, baño de 4 m² con bañera y un pasillo que se come casi 8 m².
Lo que solemos encontrar al abrir: instalación eléctrica sin toma de tierra en parte de la vivienda, tuberías de cobre o hierro galvanizado empotradas, suelo de terrazo en buen estado pero desfasado, radiadores de una caldera de gas que ya pide relevo y ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico, que en Zaragoza se notan cada vez que sopla el cierzo. Con ese punto de partida hemos hecho el desglose de abajo, en calidad media, que es la que elige la mayoría.
Precio partida a partida
Estas son las partidas de una reforma integral de 80 m² en calidad media, con material y mano de obra incluidos. Cada rango refleja la diferencia real entre un piso que está «normal» y uno que da sorpresas al abrir.
- Demolición y retirada de escombros: entre 2.800 y 3.800 €. Incluye picar alicatados de cocina y baño, levantar o preparar suelos, desmontar carpinterías y sanitarios, contenedor y gestión de residuos en vertedero autorizado. Sube si hay que levantar el terrazo en lugar de solar encima.
- Albañilería y tabiquería: entre 4.000 y 6.000 €. Tabiques nuevos (de ladrillo o pladur), cierre de huecos, recrecidos, regularización de paredes y ayudas a los instaladores. Es la partida que más se mueve si cambias la distribución.
- Electricidad: entre 4.500 y 6.500 €. Cuadro nuevo, circuitos separados para cocina, baño y climatización, mecanismos, puntos de luz y boletín para la compañía. En un 80 m² hablamos de entre 70 y 100 puntos entre enchufes, interruptores y luces.
- Fontanería y saneamiento: entre 3.500 y 5.000 €. Distribución nueva de agua fría y caliente en multicapa, desagües en PVC hasta la bajante y llaves de corte por estancia.
- Calefacción y agua caliente: entre 3.500 y 5.500 €. Caldera de condensación nueva con radiadores, o preinstalación para aerotermia si el edificio lo permite. Aquí no entra el aire acondicionado.
- Solados y alicatados: entre 6.000 y 9.000 €. Suelo porcelánico o tarima en toda la vivienda, alicatado completo del baño y frente de cocina. Depende mucho del formato: el gran formato encarece la colocación.
- Falsos techos y pintura: entre 2.200 y 3.300 €. Falso techo de pladur en pasillo, baño y cocina (para pasar instalaciones y empotrar luces), alisado de paredes con gotelé y pintura completa.
- Carpintería interior: entre 3.000 y 4.500 €. Siete u ocho puertas de paso lacadas en blanco con herrajes y frente de un armario empotrado. Las correderas empotradas suman.
- Cocina: entre 6.000 y 10.000 €. Muebles, encimera de cuarzo compacto, fregadero, grifería y electrodomésticos de gama media.
- Baño: entre 3.500 y 5.500 €. Si quieres afinar esta partida, en nuestra página de reformas de baños en Zaragoza tienes ejemplos. Plato de ducha, mampara, inodoro, mueble con lavabo, espejo y grifería. La obra del baño (alicatado y fontanería) ya va en sus partidas.
- Limpieza final, licencia y varios: entre 1.500 y 2.500 €. Limpieza de fin de obra, tasas municipales y pequeños imprevistos.
Sumando, la horquilla queda entre 40.500 y 61.600 €, en línea con lo que explicamos en nuestra guía general de cuánto cuesta una reforma integral en Zaragoza. Lo que separa el extremo bajo del alto rara vez es la mano de obra: son la cocina, el baño y el formato del suelo.
Lo que suele quedar fuera del presupuesto base
Muchas sorpresas no son imprevistos: son cosas que nunca estuvieron en el presupuesto. En un 80 m² estas son las más habituales:
- Ventanas: cambiar las de un piso así (salón, tres dormitorios, cocina y baño) cuesta entre 4.500 y 8.000 € según material y vidrio. Es la mejora que más se nota en invierno, pero muchas veces va aparte.
- Aire acondicionado: un sistema por conductos para todo el piso suma entre 4.000 y 7.000 €; dos o tres splits, bastante menos.
- Armarios a medida: vestir por dentro los empotrados de los tres dormitorios puede añadir entre 1.500 y 4.000 €.
- Proyecto técnico: solo si tocas estructura o elementos comunes. Si se tira un muro de carga, hay arquitecto, cálculo y licencia de otro nivel.
- Muebles y decoración: sofá, camas, cortinas y lámparas decorativas no son reforma, pero conviene contarlos en el dinero total.
Pregunta siempre por escrito qué incluye y qué no. Un presupuesto que parece barato porque no lleva ventanas ni licencia no es más barato: es incompleto.
Dónde no conviene recortar (y dónde sí)
Con un presupuesto ajustado la tentación es recortar en lo que no se ve. Es justo al revés. Lo que va dentro de las paredes se hace una vez y no se vuelve a tocar sin romper lo nuevo. Ahorrar 800 € en la instalación eléctrica o dejar las tuberías viejas «porque funcionan» es la forma más cara de hacer una reforma, porque el arreglo futuro implica levantar alicatados y suelos recién puestos.
Tampoco compensa quitar la impermeabilización de la ducha ni montar una caldera sin dimensionar. Donde sí puedes ajustar sin arrepentirte: puertas de paso de gama estándar en lugar de lacadas a medida, encimera de cuarzo compacto en lugar de porcelánico, porcelánico de 60×60 en lugar de gran formato, electrodomésticos de gama media y dejar los armarios interiores para más adelante. Todo eso se puede mejorar dentro de cinco años sin obra.
Un último consejo: si el piso tiene el terrazo plano y sano, a veces se puede solar encima con un porcelánico fino o un vinílico de calidad. Ahorras demolición y escombro. Si tiene baldosas sueltas o desniveles, mejor levantarlo.
Precio de una reforma integral de 80 m² en Zaragoza en 2026
Con el mismo piso de partida y cambiando solo el nivel de acabados, estos son los totales orientativos en Zaragoza para 2026:
- Calidad básica: entre 35.000 y 42.000 €. Instalaciones nuevas completas, tarima laminada, sanitarios y cocina de gama estándar.
- Calidad media: entre 42.000 y 60.000 €. Porcelánico rectificado, cocina lacada con encimera de cuarzo compacto, puertas lacadas y caldera de condensación.
- Calidad alta: entre 62.000 y 85.000 €. Gran formato, carpintería a medida, cocina con electrodomésticos de gama alta, aerotermia o suelo radiante.
Estos importes van sin IVA. Si es tu vivienda habitual y se cumplen las condiciones, la obra puede llevar el IVA reducido del 10 % en lugar del 21 %, lo que en un 80 m² supone varios miles de euros. El precio final depende sobre todo de tres cosas: si cambias la distribución o la mantienes, el estado real de lo que aparece al abrir (bajantes, forjados, vigas) y lo que elijas para cocina, baño y suelos.
Plazo y permisos en Zaragoza
Una reforma integral de 80 m² con equipo propio y sin cambios a mitad de obra lleva entre 8 y 12 semanas. Las primeras dos se van en demolición e instalaciones, las siguientes en albañilería, solados y alicatados, y el último tramo en carpintería, cocina, pintura y remates.
En cuanto a papeles, una reforma interior que no toca estructura ni fachada suele tramitarse en el Ayuntamiento de Zaragoza con declaración responsable o licencia de obra menor, según el alcance. Si hay muro de carga o cambios en elementos comunes, el trámite pasa a ser mayor y hace falta técnico. Conviene tenerlo resuelto antes de empezar: una obra parada por falta de permiso cuesta dinero cada día.
Cómo lo hacemos en Kova
En Kova llevamos 15 años haciendo reformas integrales en Zaragoza y el piso de 80 m² es el que más conocemos: sabemos qué suele haber detrás de cada tabique en una finca de los 70 y lo tenemos en cuenta desde la primera visita. Trabajamos con equipo propio, así que el electricista, el fontanero y los alicatadores siguen un calendario coordinado. Y si alguna partida no te compensa (por ejemplo, levantar un terrazo que está perfecto), te lo decimos.
Te entregamos un presupuesto cerrado y desglosado partida por partida, como el de este artículo, con plazo comprometido y garantía por escrito. Si tienes un piso de 80 m² y quieres saber cuánto te costaría a ti, llámanos al 644 805 935 o pide tu presupuesto de reforma integral. Te visitamos sin compromiso y te damos un presupuesto cerrado y gratuito.